基金發(fā)展日新月異，距離成熟仍需要更多時(shí)間和機(jī)會(huì)。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)與基金如何進(jìn)一步緊密結(jié)合，做到雙贏？

8月10日，在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》等主辦的2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，河山資本創(chuàng)始人曹少山發(fā)表了主題為《經(jīng)濟(jì)變局中的地產(chǎn)投資策略》的演講。

以下為曹少山演講全文：

很高興有機(jī)會(huì)和大家在這里交流，已經(jīng)是第二次參加博鰲論壇了，其實(shí)像我們這樣的人來(lái)參加博鰲論壇，和開(kāi)發(fā)商也差不多，希望在這個(gè)論壇上從高手、專(zhuān)家的觀點(diǎn)中驗(yàn)證一下我們自己的一些看法，做投資嘛，只有對(duì)未來(lái)有觀點(diǎn)，只有對(duì)未來(lái)有觀點(diǎn)才能形成自己的投資策略，我們和經(jīng)濟(jì)學(xué)家還不一樣，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)白了，最后對(duì)和錯(cuò)都沒(méi)關(guān)系嘛，我們形成一個(gè)觀點(diǎn)，就要拿這個(gè)觀點(diǎn)去指導(dǎo)我們的投資策略，做？不做？怎么做？這都關(guān)系到真金白銀。應(yīng)該說(shuō)，在這次論壇上我還是找到了一些知音，昨天的巴博士，今天早上瑞信的陶冬，還是說(shuō)出了我們心里的一些想法。今天，我把我的一些想法跟大家分享一下。

談中國(guó)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，很多人愿意用“過(guò)冬”的比喻，“過(guò)冬”是冬去春未來(lái)，是一個(gè)季節(jié)變化。中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的狀況不是一個(gè)周期性變化，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，包括世界經(jīng)濟(jì)，整體政治制度格局都不是一個(gè)周期性，如果要找一個(gè)比喻的話，我更愿意用“過(guò)河”，原來(lái)在水里游，現(xiàn)在要上岸了，整個(gè)周期可能都會(huì)發(fā)生一些變化。

我有一個(gè)朋友做風(fēng)險(xiǎn)投資做得很成功，他講過(guò)一個(gè)故事，很給我啟發(fā)。他說(shuō)，有三個(gè)人走到河邊要去一個(gè)地方，第一個(gè)人走到河邊，河很寬走不過(guò)去，就撿一塊木頭綁在身上，連漂帶劃的就游過(guò)去了。第二個(gè)人砍了一棵樹(shù)，做了一個(gè)小木筏子也劃過(guò)去了。第三個(gè)人砍了一棵大樹(shù)造了大船，開(kāi)過(guò)去了。第一個(gè)人劃過(guò)去以后，把木頭扔掉了；第二個(gè)人做了一個(gè)木筏子舍不得丟，帶著走；第三個(gè)人花這么大精力做了大船，就停下來(lái)守著這艘大船。也就是說(shuō)，現(xiàn)在只有不斷批判自己盈利模式、商業(yè)模式的企業(yè)才能夠生存下去。我們看看蘋(píng)果公司，看看九十年代前的IBM和九十年代后的IBM，看看索尼，看看柯達(dá)，還是會(huì)有很多啟發(fā)的。

中國(guó)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，在我看來(lái)應(yīng)該說(shuō)大部分屬于第二類(lèi)，都還是舍不得那個(gè)木筏子，準(zhǔn)備背著它走路的，占絕大多數(shù)。今天，我們所處的外部環(huán)境充滿(mǎn)了變數(shù)，有宏觀經(jīng)濟(jì)各方面存在的巨大不確定性，這兩天不同嘉賓都表達(dá)了這方面的觀點(diǎn)，我講講我的看法。外部環(huán)境非常惡劣，經(jīng)濟(jì)上的問(wèn)題就不多說(shuō)了，所有的嘉賓多少會(huì)講歐洲的問(wèn)題、美國(guó)的問(wèn)題，他們都說(shuō)得非常好。其實(shí)，我還想補(bǔ)充一點(diǎn)，現(xiàn)在我們生存的外部世界，中國(guó)以外的這個(gè)世界，從政治上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在這個(gè)世界進(jìn)入了一個(gè)沒(méi)有人維持秩序的狀態(tài)，我們看到國(guó)際上的流氓政府越來(lái)越多，流氓主義盛行。

為什么這么說(shuō)呢？美國(guó)的相對(duì)實(shí)力在下降，美國(guó)組織全球秩序的能力受經(jīng)濟(jì)等方面的原因在下降，這個(gè)世界逐漸進(jìn)入一個(gè)沒(méi)有領(lǐng)袖的狀態(tài)，一個(gè)沒(méi)有領(lǐng)袖的世界是不可能達(dá)成共識(shí)的，很多事都辦不成，看看在哥本哈根會(huì)議上的情況，多方會(huì)談的情況都陷入了僵局。另外，從中東到咱們國(guó)家附近一堆流氓國(guó)家，干了很多事兒。中國(guó)人有很多幼稚的人認(rèn)為，這種狀況使我們有了機(jī)會(huì)，我們可以充當(dāng)這個(gè)世界的新領(lǐng)袖了。事實(shí)上不是這樣，我們很有可能成為沒(méi)有人維持秩序的國(guó)際無(wú)政府狀態(tài)及流氓主義盛行情況下的受害者，很可能分散精力，措施發(fā)展的歷史機(jī)遇，這是外部環(huán)境。

內(nèi)部環(huán)境，我自己覺(jué)得中國(guó)內(nèi)部的改革現(xiàn)在是迷失了方向，既得利益集團(tuán)既有動(dòng)力，也有能力進(jìn)行改革。西方經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，大家對(duì)政府和市場(chǎng)的表現(xiàn)又發(fā)生了變化，又開(kāi)始懷疑市場(chǎng)了，又對(duì)政府的力量寄予了很高的期望，而這種全球式的思潮，我覺(jué)得對(duì)國(guó)內(nèi)形成新的改革共識(shí)會(huì)造成很大的干擾。大家不要光看《人民日?qǐng)?bào)》社論上寫(xiě)的，說(shuō)什么不重要，要看有沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。大家都是在一線的，你們有沒(méi)有感受到在實(shí)際經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)的、積極的變化？有沒(méi)有？你們自己應(yīng)該很清楚。

在經(jīng)濟(jì)層面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)曲線的整體下移，勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)的逐漸喪失，人民幣匯率的逆轉(zhuǎn)，可能催生資本泡沫的破裂和通縮，等等風(fēng)險(xiǎn)都不是聳人聽(tīng)聞的空虛來(lái)鳳，都是很真實(shí)的。專(zhuān)家們津津樂(lè)道的中國(guó)城鎮(zhèn)化，這個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)最大的理論性支點(diǎn)，我自己認(rèn)為其實(shí)也是值得商榷的。為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)椋袊?guó)的城鎮(zhèn)化過(guò)程不一定是理所當(dāng)然一帆風(fēng)順的，城鎮(zhèn)化不是一個(gè)自動(dòng)發(fā)生的規(guī)律，它需要有一系列的助推制度安排和經(jīng)濟(jì)政策。而且，城鎮(zhèn)化即便發(fā)生了，也未必形成真實(shí)的對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)。大家知道，統(tǒng)計(jì)51%個(gè)點(diǎn)的城市化率中，有一半可能是在城市什么也沒(méi)有的農(nóng)民工嘛。所以，簡(jiǎn)單地把城鎮(zhèn)化推到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景光明，我覺(jué)得是不太完整的。

所以，中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域需要的是進(jìn)一步實(shí)質(zhì)性改革，而不是空喊話。在這之前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中唯一的亮點(diǎn)是中國(guó)的消費(fèi)者和已經(jīng)形成相當(dāng)體量、相當(dāng)規(guī)模的城市中產(chǎn)階級(jí)，他們的財(cái)富和收入水平經(jīng)過(guò)了將近十多年的積累和快速的成長(zhǎng)，為中國(guó)下一步的消費(fèi)升級(jí)提供了許多商機(jī)。我覺(jué)得，地產(chǎn)商可能也需要圍繞這個(gè)主題去做文章。

站在一個(gè)地產(chǎn)私募基金管理人的立場(chǎng)，我自己覺(jué)得從投資的角度來(lái)看，住宅類(lèi)的投資至少?gòu)幕鸬慕嵌葋?lái)講越來(lái)越少，三線以下的城市，人口進(jìn)流出區(qū)域的這些住宅，根本沒(méi)有形成。

那么，普通住宅是一個(gè)積累，食之無(wú)味，去之可惜，這都是站在基金的立場(chǎng)上來(lái)看的。我建議，沒(méi)有資金成本優(yōu)勢(shì)的話，如果你不是國(guó)企，不能從銀行貸到3%、5%利率的開(kāi)發(fā)商，或者沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，無(wú)力承受越來(lái)越薄利潤(rùn)率的開(kāi)發(fā)商，我建議你們?cè)谶@個(gè)領(lǐng)域趁早收手，這塊市場(chǎng)今后將是國(guó)企和超大型開(kāi)發(fā)商的天地，對(duì)其他開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這條路會(huì)越走越窄。

改善型住宅市場(chǎng)要好很多，但我覺(jué)得今后拼的是團(tuán)隊(duì)，拼的是產(chǎn)品，你們掂量掂量自己的團(tuán)隊(duì)是不是一流的團(tuán)隊(duì)，如果不是一流的團(tuán)隊(duì)也沒(méi)必要戀戰(zhàn)。

商業(yè)地產(chǎn)，中國(guó)沒(méi)有REITS，整個(gè)商業(yè)發(fā)展鏈條是斷裂的，模式是扭曲的，除了極個(gè)別像萬(wàn)達(dá)這樣能夠撬動(dòng)銀行資金的企業(yè)，個(gè)別地產(chǎn)企業(yè)盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有麻煩，搞不好是找死。

電子商務(wù)對(duì)傳統(tǒng)以百貨店為主力店的傳統(tǒng)購(gòu)物中心，這種集中商業(yè)模式的打擊，我覺(jué)得是毀滅性的?，F(xiàn)在，三、四線城市建了那么多所謂的購(gòu)物中心，還沒(méi)等好的百貨店走到哪兒，我覺(jué)得電子商務(wù)已經(jīng)把這種商業(yè)模式給消滅掉了。

那么，不是說(shuō)中國(guó)沒(méi)有機(jī)會(huì)，我覺(jué)得機(jī)會(huì)還是有的，同樣是站在基金管理人的立場(chǎng)來(lái)看，圍繞著消費(fèi)升級(jí)的主題，在改善型住宅、旅游地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)、商貿(mào)物流地產(chǎn)等領(lǐng)域，還是有很多商業(yè)機(jī)會(huì)的。開(kāi)發(fā)商同樣要問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題，這些會(huì)不會(huì)玩？玩不玩得轉(zhuǎn)？身邊有沒(méi)有一流的團(tuán)隊(duì)？身邊有沒(méi)有足夠多的核心資源來(lái)進(jìn)入這些領(lǐng)域？

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是不會(huì)消失的，但原來(lái)長(zhǎng)期透支，需求上透支未來(lái)需求，在價(jià)格上由于有土地財(cái)政制度的安排、助推下，透支未來(lái)價(jià)值的模式，我覺(jué)得是難以維系了。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的很多問(wèn)題的根本都不在房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府要承擔(dān)更多的責(zé)任，但黑鍋只能是開(kāi)發(fā)商來(lái)背。因?yàn)椋銈冊(cè)谡媲皼](méi)有任何的談判能力。

在中國(guó)，土地制度、中央地方的分稅制度，政府參與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的這只手是不是閑得?。吭谶@方面沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的變化之前，中國(guó)地產(chǎn)的忽冷忽熱、大起大落、政策多變等等，這些問(wèn)題都沒(méi)有終極的解決方案，房地產(chǎn)行業(yè)也不會(huì)是一枝獨(dú)秀了，它的利潤(rùn)率、行業(yè)對(duì)資本的吸引力，以及本身的回報(bào)率，都會(huì)被許多行業(yè)超越。比如說(shuō)，一些新興農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等等。

我對(duì)開(kāi)發(fā)商朋友，尤其是那些專(zhuān)業(yè)能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力一般的開(kāi)發(fā)商朋友的建議是，你們要保持適度的多元化，除了地產(chǎn)以外要做一些別的東西，把你們的錢(qián)交給比你們更高明的、更專(zhuān)業(yè)的人去管理。一個(gè)二流的或者三流的開(kāi)發(fā)商，把你們的資本全放在一個(gè)籃子里，在現(xiàn)在環(huán)境變數(shù)這么大的情況下，是一個(gè)很危險(xiǎn)的選擇。

中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)，我自己感覺(jué)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的混沌期，在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)企業(yè)家朋友沒(méi)有辦法，我們也是這樣，必須會(huì)在一個(gè)大方向不明確的情況下去摸索，很多人指望今年下半年的十八大會(huì)給大家指明一個(gè)特別清晰的方向，我覺(jué)得不太現(xiàn)實(shí)，大家要做好心理準(zhǔn)備。