近來(lái)，首付最低兩成、房地產(chǎn)契稅下調(diào)等樓市利好政策頻襲，讓當(dāng)天剛開(kāi)完2016年金科股份第二次臨時(shí)股東大會(huì)的公司董事長(zhǎng)黃紅云激動(dòng)不已，隨即招來(lái)了等候多時(shí)的諸多媒體發(fā)問(wèn)。

一直以來(lái)，金科股份被熱捧為全國(guó)一線房企中的“新型城鎮(zhèn)化第一股”，在全國(guó)均有項(xiàng)目布局，尤其是二、三線城市為甚。如今，政策東風(fēng)到底成效幾何？“最懂市場(chǎng)”的金科自然掌握著發(fā)言權(quán)。

據(jù)傳，近日上海房?jī)r(jià)一周被刷新一個(gè)紀(jì)錄，外界擔(dān)憂全國(guó)房?jī)r(jià)將迎來(lái)一波大漲。面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，黃紅云一邊笑著一邊向媒體記者說(shuō)，大漲不太可能，量?jī)r(jià)會(huì)適度上升，一線城市不執(zhí)行去庫(kù)存都會(huì)漲，二、三線城市受影響最多。

對(duì)于樓市去庫(kù)存，黃紅云首次拋出了由其總結(jié)出來(lái)的包括降價(jià)、改用途等五大法寶。

二三線城市最受益

去年，北上廣深等四個(gè)一線城市量?jī)r(jià)齊漲，尤其是深圳再度出現(xiàn)日光盤，盡管央行實(shí)施多輪降息等貨幣政策，仍然讓全國(guó)其他備受“高庫(kù)存”煎熬的城市感到格外“羨慕嫉妒恨”。

春節(jié)前夕，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)個(gè)人房貸調(diào)整的通知,要求在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民首次購(gòu)房商業(yè)貸款原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

上周末，財(cái)政部又發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，與以往政策相比，通知將首套房面積為140平方米以上的，從3%減按1.5%的稅率征收契稅；二套房契稅則從3%降為1%2%不等，但二套房?jī)?yōu)惠政策，京滬廣深四地暫不實(shí)施。

日前，國(guó)土部對(duì)外傳遞的信號(hào)是要減少乃至停止庫(kù)存較多地區(qū)商品住宅供地。

上述政策的出臺(tái)，既有按照供給側(cè)改革的基調(diào)推出的，比如稅下調(diào)，又有根據(jù)市場(chǎng)化機(jī)制作的土地供給調(diào)整等。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道稱，上海近日曝出了一個(gè)買房“神話”的典型案例：1周1個(gè)價(jià)位，未過(guò)戶已賺百萬(wàn)元。近來(lái)此種火爆情況，其他一線城市也被曝出過(guò)。

近日，中城聯(lián)盟主席陳寶存在微信朋友圈發(fā)評(píng)論說(shuō)，“全國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)暴漲，南京鐵定會(huì)超過(guò)杭州。”

全國(guó)房?jī)r(jià)真的要迎來(lái)暴漲嗎？在黃紅云看來(lái)，大漲不太可能，量?jī)r(jià)會(huì)適度上升，一線城市不執(zhí)行去庫(kù)存都會(huì)漲，如深圳，漲得很兇；真正促進(jìn)量?jī)r(jià)增長(zhǎng)在二三線城市，受影響最多。

“契稅減少對(duì)全國(guó)都受益，國(guó)家一系列優(yōu)惠政策，二三四線城市影響最大，而一線庫(kù)存不大、供量合理，受影響不大。”黃紅云解釋說(shuō)。

銳理數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)稱，位于1.5線城市之首的成都一個(gè)溫江大學(xué)城的低總價(jià)剛需項(xiàng)目上周賣了45套，基本上增加了2倍，平時(shí)最多單周15套左右。

談到利好政策，與黃紅云的觀點(diǎn)基本一致，銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理郭潔說(shuō)，對(duì)于一線城市，我們就不用參考了，此次回暖僅限于二線城市和部分三線城市（極個(gè)別），二線城市里還是有些比較弱的。

金科股份召開(kāi)2016年第二次臨時(shí)股東大會(huì)

金科為降庫(kù)存出招

“房企也是蠻拼的。”這句話成了2015年全國(guó)樓市的最好注腳。從房企成績(jī)單來(lái)看，千億房企再擴(kuò)圍，包括萬(wàn)科、綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)等龍頭房企斬獲頗豐，這與其拼命賣房、降庫(kù)存及個(gè)別房企積極補(bǔ)庫(kù)存密不可分。

從城市來(lái)看，一線城市中的京滬兩地作為全國(guó)的直轄市，房?jī)r(jià)異常大漲，但相對(duì)而言，同樣作為直轄市的重慶房?jī)r(jià)不溫不火，外界擔(dān)心重慶樓市存在高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

去年，重慶市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次在公開(kāi)場(chǎng)合對(duì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)喊話，稱要警惕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。從重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，壓低房地產(chǎn)投資與加大房產(chǎn)銷售已然顯現(xiàn)。

重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3751.28億元，同比增長(zhǎng)3.3%，其中住宅投資下降2.5%。商品房新開(kāi)工面積5810.85萬(wàn)平方米，同比下降7.1%，其中住宅新開(kāi)工面積下降14.2%。

從重慶房企銷售端來(lái)看，全市商品房銷售面積5381.37萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.5%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)1.2%；商品房銷售額2952.21億元，增長(zhǎng)4.9%，其中住宅銷售額下降0.4%。

作為扎根重慶并向全國(guó)化布局的金科股份，其掌舵人黃紅云表示，就重慶而言，其實(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供銷比為1：0.9，不存在大量庫(kù)存，面積和金額兩端都較大，大重慶樓市比較平穩(wěn)，未實(shí)行限購(gòu)是因?yàn)槭袌?chǎng)比較健康，接下來(lái)重慶樓市會(huì)有明顯表現(xiàn)。

黃紅云舉例說(shuō)，春節(jié)前他曾經(jīng)參加過(guò)一個(gè)重慶市當(dāng)?shù)貢?huì)議，得到的數(shù)據(jù)是去庫(kù)存周期為半年左右，重慶庫(kù)存不大，去年銷售了4500萬(wàn)平方米，以城市為單位全國(guó)最大，主城占2700萬(wàn)平方米，這與政府對(duì)土地調(diào)控得比較好有密切關(guān)系。

對(duì)于絕大多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，接下來(lái)應(yīng)該如何把握好利好政策的黃金窗口期，以加速項(xiàng)目去庫(kù)存？面對(duì)媒體拋出的這一焦點(diǎn)問(wèn)題，黃紅云掰著手指，給出了五大法寶。

黃紅云條分縷析地說(shuō)，第一，長(zhǎng)期賣不動(dòng)的房，下決心賣掉，不好賣出的降價(jià)，好賣的升價(jià)；第二，有些商業(yè)用房如寫(xiě)字樓，改用途，如把工建類公寓類的改成一般類酒店；第三，用作創(chuàng)業(yè)空間，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的人員用作研究生產(chǎn)場(chǎng)所；第四，在房屋的功能上進(jìn)行調(diào)整，采用出租等形式作為公建；第五，走資產(chǎn)證券化。

房企如何做資產(chǎn)證券化？黃紅云結(jié)合金科實(shí)踐說(shuō)，他們這項(xiàng)工作前期花了幾個(gè)月進(jìn)行充分調(diào)研，目前從政策層面沒(méi)有障礙，基礎(chǔ)資產(chǎn)涉及園林、門窗、酒店、物業(yè)、新能源等，而與金融中介機(jī)構(gòu)的合作，目前正在做論證。

金科股份董事長(zhǎng)在股東大會(huì)上接受媒體采訪

房企陣營(yíng)逆洗牌效應(yīng)？

2013年，全國(guó)樓市迎來(lái)歷史性銷售高峰。無(wú)論是大房企還是中小房企均感到形勢(shì)一片大好。但2014年以來(lái)，樓市供需逆轉(zhuǎn)，尤其是進(jìn)入2015年，即便是利率下調(diào)接二連三，但絕大多數(shù)房企仍普遍感到賣房困難，像標(biāo)桿萬(wàn)科喊出了“365天不打烊”的口號(hào)。

在此期間，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企如光耀地產(chǎn)、經(jīng)典地產(chǎn)、天朗控股等均遭遇資金鏈危機(jī)，像融創(chuàng)、恒大等一線房企頻頻出擊二三線城市，將中渝置地、天朗控股、新世界地產(chǎn)等多地項(xiàng)目收入囊中。

與此同時(shí)，像綠景控股、宜華地產(chǎn)、多倫股份、中茵股份、萊茵置業(yè)、浙江廣廈等不少上市房企均在加速“去地產(chǎn)化”。

外界認(rèn)為，樓市洗牌效應(yīng)會(huì)將更多中小房企擠出去。但如今，樓市政策頻繁出爐，黎明前的黑暗似乎已過(guò)去，不少中小房企慨嘆冬天終于熬過(guò)去了。未來(lái)，房企會(huì)否發(fā)生逆洗牌效應(yīng)？

在黃紅云看來(lái)，受益最大的是大的開(kāi)發(fā)商；強(qiáng)者恒強(qiáng)，開(kāi)發(fā)量集中越來(lái)越高，量越來(lái)越大。他預(yù)計(jì)，小公司，該轉(zhuǎn)行的轉(zhuǎn)行，該被兼并的被兼并，中小公司對(duì)人才、品牌、運(yùn)作能力、社會(huì)責(zé)任等越來(lái)越弱，原因在于金融政策不支持，資金鏈緊張，如高利貸，越陷越深，業(yè)主擔(dān)心辦不了證，接不了房，造成惡性循環(huán)。

一個(gè)重要現(xiàn)象是，不少大中型房企依靠剛需崛起，但當(dāng)前市場(chǎng)的普遍共識(shí)是改善型當(dāng)?shù)?，從下調(diào)稅費(fèi)政策的旨意來(lái)看，也主要是有利于改善型的大戶型。

那么，剛需產(chǎn)品會(huì)否加速消失？習(xí)慣于做剛需且偏重于剛需的房企會(huì)否被加速洗牌出局？一個(gè)觀點(diǎn)是，隨著當(dāng)前中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，小戶型產(chǎn)品會(huì)受到更多歡迎，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)，這將是新一波剛需潮。

不過(guò)，黃紅云深有體會(huì)地說(shuō)，他們對(duì)國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行過(guò)專門研究，美國(guó)到專門養(yǎng)老社區(qū)居住的只有10%左右，大部分人還是社區(qū)居家養(yǎng)老。現(xiàn)在看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人很多，但絕大部分人還是愿意社區(qū)里養(yǎng)老，以后會(huì)增加養(yǎng)老設(shè)施和養(yǎng)老服務(wù)，專門會(huì)開(kāi)發(fā)一些適合養(yǎng)老的產(chǎn)品及服務(wù)出來(lái)。

談到樓市大格局及新趨勢(shì)，黃紅云說(shuō)，整體樓市還是看好，雖然目前正在洗牌，開(kāi)發(fā)量在三五年左右會(huì)保持平穩(wěn)，幾年后會(huì)減少，目前2萬(wàn)多家后續(xù)會(huì)減少，開(kāi)發(fā)商也會(huì)大量減少，如果只剩下5000家，那么留下的開(kāi)發(fā)商也不是想象中那樣糟糕，尤其是這些政策出來(lái)之后，我們都很有信心。 （文/杜宇）