每經記者｜程成    每經編輯｜魏文藝    

春節(jié)后，蘇州樓市強勢回暖，土地溢價率大幅走高致“地王”頻現(xiàn)，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)須付全款、托關系買房的現(xiàn)象。而這顯然與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控主基調背道而馳。

《每日經濟新聞》記者注意到，面對火爆的樓市，蘇州當?shù)卦欢葌鞒龉俜綄⒃凇拔逡弧鼻巴ㄟ^“限售”手段加碼調控樓市，但政策遲遲沒有落地。

5月11日晚間，蘇州市人民政府發(fā)布《關于進一步促進全市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的補充意見》（下稱《意見》），對工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點區(qū)域的新建商品住房實施“限售”，規(guī)定新房須取得房產證3年后方可轉讓；園區(qū)全域二手房須取得房產證5年后方可轉讓。

至此，蘇州加碼樓市調控的靴子終于落地。

調控加碼為樓市“降虛火”

蘇州市政府在《意見》中強調，樓市調控升級是基于“堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的要求，遏制投機炒房，合理引導市場預期”而出臺。

《每日經濟新聞》記者注意到，《意見》主要從限售、調整土地出讓報價規(guī)則、人才優(yōu)先購房、優(yōu)化學位政策等方面加碼樓市調控。

限售方面，《意見》規(guī)定蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域（東起京杭運河，西至珠江路，南至竹園路，北至鄧尉路）內，新取得預（銷）售許可的商品住房項目（含已經取得預售許可尚未開始網簽的項目），須取得不動產權證之日起滿3年方可轉讓。蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房須取得不動產權證之日起滿5年方可轉讓。

調整土地出讓報價規(guī)則方面，《意見》將土地出讓報價條件從定值調整為區(qū)間設置。即：將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規(guī)定，調整為超過市場指導價5%～10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可；將土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）后轉為一次報價出讓方式的規(guī)定，調整為超過市場指導價10%~25%后轉為一次報價出讓方式。

人才優(yōu)先購房方面，《意見》要求在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內，新取得預（銷）售許可的商品住房，實行人才優(yōu)先購買政策。房地產開發(fā)企業(yè)應當將預（銷）售許可建筑面積50%～60%的住房，優(yōu)先出售給在蘇州工業(yè)園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并在蘇州無自有住房的人才。

此外，《意見》還明確將優(yōu)化完善施教區(qū)內住房的學位政策?！兑庖姟纷园l(fā)布之日起施行。

“今年以來，蘇州的房價尤其是二手房價格在部分區(qū)域板塊上漲的趨勢十分明顯，特別是園區(qū)?！?8安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者表示：“此次限售政策并未一刀切，不同的區(qū)域采取的政策不盡相同，針對性很強。而土地出讓政策的微調，也將對穩(wěn)定土地價格、降低市場風險具有積極意義。”

春節(jié)以來“地王”頻現(xiàn)

《每日經濟新聞》記者注意到，蘇州上述樓市新政的背景是近日蘇州多個區(qū)域在土拍中頻現(xiàn)“地王”，以及在園區(qū)等區(qū)域需要全款甚至需要托關系才能買到新房。而這與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控思路顯然背道而馳。

4月24日，蘇州主城區(qū)出讓5宗宅地，其中位于吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊的2宗宅地均成為板塊新“地王”。

如位于吳中區(qū)太湖新城板塊的一宗總建筑面積15.58萬平方米的住宅用地，在39輪競價后被新城、招商聯(lián)合體以總價32.58億元、溢價率30.68%競得，而其20909元/平方米的樓面價，打破該板塊于2017年創(chuàng)下的14522元/平方米的最高樓面價紀錄。

另一宗位于吳中區(qū)尹山湖板塊總建筑面積11.98萬平方米的住宅用地，在僅僅6輪報價后就被碧桂園以總價26.27億元、溢價率56.7%競得。而其21933元/平方米的樓面價，也打破了該板塊于2016年創(chuàng)下的16743元/平方米的最高樓面價紀錄。

而在4月29日的土拍中，位于園區(qū)的一宗宅地的樓面價創(chuàng)下10年來新高，更是將蘇州樓市的“小陽春”行情推到極致。

當日，工業(yè)園區(qū)的一宗總建筑面積近12萬平方米的住宅用地，在前后40輪競價后被中海以總價35.64億元、樓面價30287元/平方米、溢價率38%競得，在地價創(chuàng)新高的同時，還成為園區(qū)10年來地價首次突破3萬元/平方米的地塊。

《每日經濟新聞》記者注意到，“地王”頻出僅僅是蘇州土地市場強勢升溫的一個縮影。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度蘇州宅地平均樓面價15082元/平方米，同比上漲25%，處于近4年來的次高位；平均溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點，環(huán)比增加12.2個百分點。

庫存去化周期僅8個多月

除了土地市場的強勢升溫，蘇州的樓市也在明顯回暖。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份蘇州商品住宅成交114.8萬平方米，環(huán)比增長53%，同比增長高達80%；成交均價21742元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比上漲11.6%。

庫存方面，至2019年3月末，蘇州商品住宅庫存為614萬平方米，為去年9月以來的最低，并延續(xù)自去年11月以下的下降趨勢。而以近12個月月均75萬平方米的去化速度計算，其庫存去化周期僅為8.2個月。

而《每日經濟新聞》記者近日在蘇州工業(yè)園區(qū)走訪時還發(fā)現(xiàn)，在供需失衡背景下，園區(qū)部分新盤甚至出現(xiàn)買房靠關系、買房須全款的亂象。

“蘇州作為長三角區(qū)域的重要城市，未來發(fā)展空間還很大，基礎設施的完善、人才的流入，會對蘇州樓市起到支撐作用。而庫存走低、年初融資相對寬松，房企在蘇州補倉的意愿強烈?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進告訴記者，蘇州此次加碼樓市調控，對打擊炒房需求、穩(wěn)定房價和市場預期具有積極作用，不排除當?shù)睾罄m(xù)會進一步加大對市場進行檢查、整頓的力度。

多位業(yè)內人士也向《每日經濟新聞》記者表示，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調控思路下，一些城市出現(xiàn)地價不斷創(chuàng)新高、房價上漲過快等現(xiàn)象，并不符合上述調控思路。在調控思路沒有發(fā)生變化的情況下，樓市如果“維穩(wěn)”不利，地方政府極有可能會被中央點名、約談，甚至會受到問責。