“商業(yè)運營是一個可以穿越周期的行業(yè)，每一個成功的運營者都有其成功的關鍵要素、價值主張、經營理念，它讓企業(yè)形成統(tǒng)一的管理語言，并最終指引企業(yè)將核心優(yōu)勢轉化為持續(xù)的經營業(yè)績。”

近日，新城控股發(fā)布2024年年度報告，公司實現(xiàn)營業(yè)收入890億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.52億元，同比增長2.07%；扣非歸母凈利潤8.70億元，同比增長183.07%。

報告期內，公司實現(xiàn)商業(yè)運營總收入128.08億元，同比增長13.10%，不僅超額完成125億元的年度目標，而且對整體業(yè)績的貢獻比例進一步提升；物業(yè)出租及管理毛利率達70.17%，為公司利潤提供有力支撐。

面對行業(yè)挑戰(zhàn)，新城控股憑借“地產開發(fā)+商業(yè)運營”雙輪驅動戰(zhàn)略，發(fā)揮運營優(yōu)勢，正展現(xiàn)出良好的生長韌性。

凈利潤水平穩(wěn)步提升

報告期內，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入889.99億元，其中主營業(yè)務收入中，房地產開發(fā)銷售本期實現(xiàn)營業(yè)收入760.41億元，物業(yè)出租及管理實現(xiàn)營業(yè)收入120.29億元；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤8.70億元，較去年同期增長183.07%。

針對市場的變化，公司通過制定合理的經營戰(zhàn)略，把握市場窗口，進行營銷推廣，提升貨值變現(xiàn)能力，緊抓銷售和資金回籠。全年完成合同銷售面積538.82萬平方米，合同銷售金額401.71億元，全口徑回籠資金411.29億元，全口徑資金回籠率102.38%。

截至報告期末，新城控股的總資產為3071.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產608.69億元。報告期內，公司實現(xiàn)結算面積1388.85萬平方米，實現(xiàn)結算金額1336.66億元（含合聯(lián)營項目），累計實現(xiàn)126個子項目竣工交付，竣工面積為1529.14萬平方米（含合聯(lián)營項目）。截至報告期末，公司共有160個子項目在建，總建筑面積達1968.46萬平方米（含合聯(lián)營項目）。

基于住宅銷售的高回款率、經營性物業(yè)的穩(wěn)定收入，新城控股的現(xiàn)金流安全得到有效保障，公司以實干精神和高度自律，持續(xù)保持“零違約”紀錄。

報告期內，在政策支持和中國人民銀行的指導下，按照銀行間市場交易商協(xié)會的統(tǒng)一部署，中債信用增進投資股份有限公司持續(xù)積極支持優(yōu)質民營房地產企業(yè)進行公開市場融資。

在其提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保下，新城控股在2024年完成2筆共計29.2億元中期票據(jù)的發(fā)行，發(fā)行利率持續(xù)降低，發(fā)行期限有所拉長。

截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額102.96億元，在手現(xiàn)金充裕；凈負債率為52.44%，繼續(xù)保持較低水平；經營性現(xiàn)金流凈額為15.12億元，經營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)7年為正，為公司發(fā)展留出了足夠的空間。

新城控股累計獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計849億元，其中公司及子公司已使用授信252億元，整體平均融資成本為5.92%，較上年末下降0.28個百分點。

公司在上述授信總額度內開展融資，以支持各項業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展。報告期內，公司新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

構建商管品牌護城河

作為國內知名商業(yè)地產龍頭企業(yè)之一，新城控股在國內房地產領域持續(xù)保持領先的品牌優(yōu)勢，憑借優(yōu)質的產品力、全周期商業(yè)資產運營管理能力、精準的市場定位及良好的客戶口碑，持續(xù)構建差異化的品牌護城河。

截至報告期末，公司在全國136個城市布局200座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達173座，開業(yè)面積達1601.07萬平方米，出租率達97.97%，保持行業(yè)領先。報告期內，吾悅廣場客流總量達17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元（不含車輛銷售），同比增長19%，含車輛總銷售額為966億元；截至報告期末，會員體系覆蓋人數(shù)4370萬人，較上年末增長32%。

吾悅商管以全國200座綜合體布局、超1600萬方商業(yè)體量穩(wěn)居行業(yè)前三（據(jù)克而瑞商業(yè)地產排行榜），管理輸出項目規(guī)模突破40個。公司報告期內，公司在中國房地產業(yè)協(xié)會及上海易居房地產研究院發(fā)布的權威榜單中表現(xiàn)亮眼：榮獲“商業(yè)地產綜合實力TOP10”第四位、“商業(yè)地產運營TOP10”第二位，“地產開發(fā)+商業(yè)運營”雙輪驅動的協(xié)同效應進一步凸顯。

新城商業(yè)憑借愈發(fā)強大的商業(yè)運營能力，持續(xù)贏得消費者的認可。2024年，公司交付目標及吾悅廣場開業(yè)100%達成，實現(xiàn)企業(yè)安全穩(wěn)定經營。公司共計完成超10萬套物業(yè)，1388.85萬平方米面積的交付，完成保交付任務。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國新開363個商業(yè)項目，新開業(yè)數(shù)量呈下降趨勢，市場從“重資源、重規(guī)模”進入“重品質、重運營”模式；存量改造項目占新開業(yè)項目數(shù)量超10%，煥新調整成為強競爭的必備能力。

在消費增長放緩、差異化市場崛起等新的行業(yè)趨勢下，新城控股將旗下的“商業(yè)管理事業(yè)部”升級至“新城吾悅商業(yè)管理集團有限公司”，并正式發(fā)布“五邊形經營理念”，即“品質空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴”五個維度，打造新型商業(yè)空間，構建新型業(yè)態(tài)組合，形成獨具特色的商業(yè)標志，打造商業(yè)地產差異化競爭力。

堅守“五邊形經營理念”

天風證券研報認為，整體來看，新城控股的核心經營指標向好，商管業(yè)務有望為公司提供長期堅實業(yè)績支撐，融資渠道順暢，成本管控良好，償債壓力逐步趨緩。

對于公司下一步發(fā)展，新城控股在年報中表示，商業(yè)運營是一個可以穿越周期的行業(yè)，每個成功的運營者都有其成功的關鍵要素、價值主張、經營理念，這也是企業(yè)基于自身的使命、愿景和價值觀及長期的經營實踐，提煉出的一種經營指導思想。它讓企業(yè)形成統(tǒng)一的管理語言，最終指引企業(yè)將核心優(yōu)勢轉化為持續(xù)的經營業(yè)績。對于一個穿越歷史、持續(xù)百年的行業(yè)，如果企業(yè)能擁有正確的經營理念，它將伴隨該企業(yè)始終應對行業(yè)發(fā)生的變化。

按照計劃，2025年，新城控股將新開工16個子項目，新開工建筑面積169.55萬平方米。公司計劃竣工104個子項目，預計竣工總建筑面積555.05萬平方米。

2025年，吾悅商管將繼續(xù)堅守“五邊形經營理念”，商業(yè)管理板塊將繼續(xù)承接對資產保值、升值和利潤的要求，加強NOI（凈運營收入）指標關注度。經營協(xié)同方面，更加強調可同比項目銷售增長、收入增長，探索建立聯(lián)營機制，與商戶、商家一同前行；消費體驗方面，將持續(xù)關注品質，增加品質空間的量化打分，同時，提升掉鋪率指標關注度，要求每一次品牌更迭間不要出現(xiàn)空檔期，做到無縫銜接，保障顧客每一次購物體驗。聚焦區(qū)域深耕發(fā)展、資源協(xié)同，進一步凸顯規(guī)模布局優(yōu)勢。全年計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入140億元，新開業(yè)持有吾悅廣場及管理輸出項目5座。 文/史現(xiàn)