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海景被遮擋,價格跌一半?深圳灣“海景天花板”二手房遭新盤“截胡”

2025-07-08 09:01:18

深圳灣豪宅翡翠海岸一套89平方米房源近日以1420萬元成交,單價跌破16萬元/平方米,較4年前高價跌幅約45%。該小區(qū)掛牌均價仍約24.6萬元/平方米,但因中信元灣府建設可能遮擋海景,面臨價格下跌壓力。深圳豪宅市場小戶型價格波動較大,大戶型相對抗跌??硕饠?shù)據(jù)顯示,上半年全國重點30城5000萬元以上高端住宅成交增長。

每經(jīng)記者|陳榮浩    每經(jīng)編輯|陳夢妤    

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深圳灣豪宅翡翠海岸 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

今年6月底,位于深圳頂豪片區(qū)的翡翠海岸項目,成交了一套89平方米房源,總價為1420萬元,折合單價15.96萬元/平方米,跌破16萬元/平方米。

4年前,該小區(qū)曾賣出過約29萬元/平方米的高價。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,目前翡翠海岸仍有11套房源在售,掛牌均價24.6萬元/平方米。

翡翠海岸過往最大賣點在于一線海景,然而,隨著一路之隔、更臨近海岸線的中信元灣府動工,項目優(yōu)勢正在被削弱。

“在深圳市場,因海景遮擋而被同類競品擠壓的現(xiàn)象并不罕見。”77日下午,深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱,當前深圳豪宅主要集中在紅樹灣、后海、深圳灣、蛇口、前海等地,以往有不少區(qū)域是通過填海形成的。隨著填海區(qū)的開發(fā),一些原本擁有一線海景的房源被遮擋,從而對原有房源價格造成沖擊。

不過,鄒少偉指出,通常情況下,只要新盤體量不大,對存量房的影響相對有限。

海景被遮擋,成交價跌一半?

翡翠海岸曾是深圳灣的海景寵兒

項目所在的深圳灣核心區(qū)豪宅較為集中,誕生了包括深圳灣一號、恒裕深圳灣、卓越維港、三湘海尚等在內(nèi)的多個知名豪宅項目,業(yè)主掛牌價普遍在20萬元/平方米以上。

翡翠海岸與深圳灣公園僅一路之隔,直線距離200米。項目的容積率2.0,樓間距開闊,曾與恒裕濱城并稱深圳灣豪宅天花板

此前,翡翠海岸的一大賣點在于“無敵海景”,部分樓棟戶型可將深圳灣公園盡收眼底,20層以上可以看到“春筍”(華潤總部)甚至福田CBD的城市天際線。

值得一提的是,該小區(qū)最小戶型約89平方米,同樣擁有一線海景,曾被市場視為“上車深圳灣的稀缺選擇”。

從歷史成交價來看,翡翠海岸在2021年時最高賣出過約29萬元/平方米,目前該小區(qū)在鏈家上的掛牌均價約24.6萬元/平方米。

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圖源:貝殼找房

盡管掛牌價依然高企,但從貝殼平臺數(shù)據(jù)看,翡翠海岸的實際成交價大幅偏離業(yè)主預期。

如前所述,6月底該小區(qū)成交的89平方米房源,總價1420萬元,單價約15.96萬元/平方米。

“目前有一套相對便宜的東南朝向89平方米房源,掛牌總價1600萬元左右,業(yè)主也是誠心出售,還能再講價,此前(該房源)樓上還成交了一套總價1550萬元的?!?/span>77日上午,該片區(qū)房產(chǎn)中介劉桂云向每經(jīng)記者介紹。

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翡翠海岸與中信元灣府僅一路之隔 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“等旁邊中信的項目建好后,翡翠海岸價格預計會明顯回落?!痹撈瑓^(qū)豪宅置業(yè)顧問王峰告訴每經(jīng)記者,目前翡翠海岸面臨兩個利空因素:一是中信元灣府建好后部分樓棟可能存在遮擋,二是短期施工噪聲。

王峰提到,如果能接受短期噪聲影響,翡翠海岸的89平方米戶型,等總價到1400萬元,就可以考慮入手了。

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兩個項目在地圖上的距離對比

每經(jīng)記者在項目現(xiàn)場了解到,翡翠海岸與中信元灣府僅一路之隔,目前后者尚處于打地基階段。翡翠海岸D棟和E棟與中信元灣府較近,存在海景被遮擋的可能。

中信元灣府一期規(guī)劃建設5棟超高層,最高54層,部分樓棟20層以上高度超過71.75米的深圳歌劇院。

大戶型豪宅更抗跌

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,全國重點30個城市5000萬元以上的一二手高端住宅分別成交591套和173套,同比分別增長48.5%43%

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn),在深圳豪宅市場,小戶型房源的價格波動比大平層更明顯。

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來源:鏈家網(wǎng)

以前述翡翠海岸為例,89平方米戶型成交價從最高29萬元/平方米跌至約16萬元/平方米,跌幅約45%;而177平方米以上的大戶型價格相對堅挺,近期鮮有成交,鏈家網(wǎng)上共有兩套房源,掛牌均價都在25萬元/平方米以上。

再如南山蛇口片區(qū)的海上世界雙璽,88平方米房源在2021年高峰時能賣到1200萬元,而今年3月成交的一套88平方米房源總價為910萬元,折合單價約10.3萬元/平方米,已接近項目開盤價。

相比之下,該小區(qū)622日成交的一套三期398平方米房源,總價6800萬元,折合單價約17.09萬元/平方米;626日成交的一套約423平方米房源,總價8260萬元,折合單價約19.53萬元/平方米。

“以前市場好的時候,小戶型豪宅因總價較低,所以流通性較好。但當前房地產(chǎn)行業(yè)進入新階段,市場主要由改善型需求主導,144平方米以上戶型占比逐年升高。豪宅市場面對的主要為高凈值人群,他們對居住舒適性的要求只會更高。”鄒少偉補充道。

免責聲明:本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考,不構成投資建議,使用前請核實。據(jù)此操作,風險自擔。

封面圖片來源:每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

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