每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜葉峰    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，公募REITs又現(xiàn)上市首日就漲?；鸨跋螅⑶疫€是兩只產(chǎn)品齊漲停，可謂相當(dāng)火熱。

8月8日，首批兩只數(shù)據(jù)中心公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金），南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT分別登陸上交所和深交所。這兩只產(chǎn)品當(dāng)日上市很快就觸及“30cm”漲停，成交數(shù)據(jù)在當(dāng)日公募REITs二級(jí)市場(chǎng)也是遙遙領(lǐng)先。

視覺(jué)中國(guó)圖

記者注意到，2025年以來(lái)公募REITs產(chǎn)品受到資金熱捧，年內(nèi)上市多只產(chǎn)品首日即漲停，儼然已經(jīng)成為常態(tài)。

對(duì)于REITs上市首日漲停現(xiàn)象，多位受訪人士對(duì)記者表示，投資者需要保持理性和長(zhǎng)期視角，要認(rèn)識(shí)到首日上漲更多源于短期供需失衡和市場(chǎng)情緒，而非底層資產(chǎn)價(jià)值突然提升。相較于短期打新收益，更應(yīng)關(guān)注REITs長(zhǎng)期投資價(jià)值，以“耐心資本”心態(tài)參與REITs市場(chǎng)投資，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)中有升的回報(bào)。

REITs又現(xiàn)上市首日漲停

從8月8日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，截至收盤(pán)，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT成交額為4.52億元，換手率為26.46%；南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT成交額為2.34億元，換手率為25.37%。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這兩只數(shù)據(jù)中心REITs上市，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)容，不僅打通了民營(yíng)科技企業(yè)的創(chuàng)新融資路徑，為數(shù)字中國(guó)建設(shè)與算力資源優(yōu)化配置提供了有力支持，更有望為投資者布局?jǐn)?shù)字基建提供創(chuàng)新工具。

其中，南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT首發(fā)募集規(guī)模為24億元，購(gòu)入萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)旗下位于昆山市花橋鎮(zhèn)的國(guó)金數(shù)據(jù)云計(jì)算數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，2025年預(yù)測(cè)年化現(xiàn)金流分派率為5.07%。

南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT則以潤(rùn)澤智算科技集團(tuán)股份有限公司旗下國(guó)際信息云聚核港（ICFZ）A-18數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，項(xiàng)目位于全國(guó)一體化算力網(wǎng)絡(luò)京津冀國(guó)家樞紐節(jié)點(diǎn)的核心地帶，是支撐區(qū)域數(shù)字經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施。

值得一提的是，這兩只基金在產(chǎn)品募集階段均吸引市場(chǎng)高度關(guān)注與參與。南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為455倍，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT為317.95倍，在業(yè)內(nèi)都屬于比較靠前的水平。

今年以來(lái)，公募REITs屢屢出現(xiàn)上市首日漲停的情況，包括中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT、中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、匯添富九州通醫(yī)藥REIT、華夏金隅智造工場(chǎng)REIT、易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT、國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT等產(chǎn)品。其中還有多只產(chǎn)品當(dāng)日收盤(pán)依然封住漲停板，足見(jiàn)二級(jí)市場(chǎng)投資者對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品的熱情與認(rèn)可。

為何頻頻出現(xiàn)這種情況？

為什么公募REITs上市首日紛紛漲停？投資者應(yīng)該如何看待這種現(xiàn)象？

對(duì)此，上海瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院研究部楊成琳向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，公募REITs上市漲停效應(yīng)背后有多重因素影響。其一，REITs產(chǎn)品發(fā)行時(shí)監(jiān)管部門(mén)充分壓實(shí)資產(chǎn)估值，大部分REITs存在“首發(fā)抑價(jià)”現(xiàn)象，二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)入有盈利空間，資金選擇入場(chǎng)；其二，目前REITs市場(chǎng)存在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求的情況，戰(zhàn)配與打新獲取份額有限，大量資金的配置需求難以得到充分滿足，一定程度上導(dǎo)致交易擁擠，推高了REITs份額二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格。

相比之下，在海外成熟市場(chǎng)，公募REITs產(chǎn)品上市首日被炒作至漲停的現(xiàn)象其實(shí)并沒(méi)有這么常見(jiàn)。楊成琳指出，由于中國(guó)REITs市場(chǎng)起步時(shí)間不長(zhǎng)，目前上市產(chǎn)品數(shù)量較少，單只產(chǎn)品金額更是偏低，“在資金需求旺盛的情況下，供需不匹配推高REITs二級(jí)價(jià)格”，另外中國(guó)REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)估值和產(chǎn)品定價(jià)體系與海外市場(chǎng)也存在區(qū)別。

“在市場(chǎng)發(fā)展初期，監(jiān)管部門(mén)為了更好地促進(jìn)REITs市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，一方面嚴(yán)格審核資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性和合規(guī)性；另一方面重視對(duì)資產(chǎn)估值的壓實(shí)，也相當(dāng)于為二級(jí)市場(chǎng)留出一定的漲幅空間。相對(duì)而言，我國(guó)REITs市場(chǎng)的估值和定價(jià)體系有更加市場(chǎng)化的空間，在未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張到一定程度，投資者更加成熟后，市場(chǎng)將對(duì)估值和定價(jià)有更大話語(yǔ)權(quán)，屆時(shí)首日漲停頻率可能會(huì)逐漸降低。”

“對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，更適合將REITs作為資產(chǎn)配置的一部分，以長(zhǎng)期視角來(lái)審慎判斷REITs投資價(jià)值，而非短期投機(jī)工具。隨著市場(chǎng)供給增加和機(jī)制完善，待投資人和市場(chǎng)規(guī)則都更加成熟與完善后，短期波動(dòng)會(huì)逐漸收斂，長(zhǎng)期價(jià)值才會(huì)更加清晰。”楊成琳建議。

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