每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

2025年6月的萬科股東大會(huì)上，新任董事長辛杰坐在C位慷慨陳詞，宣稱深鐵集團(tuán)與萬科的融合將實(shí)現(xiàn)“1+1>2”，共同應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

然而兩個(gè)月后，深鐵集團(tuán)半年報(bào)的數(shù)字卻顯得格外刺眼。

8月22日晚間，深鐵集團(tuán)發(fā)布今年上半年財(cái)報(bào)——營收同比下滑21.67%，歸母凈利潤虧損約33.6億元，曾經(jīng)撐起半壁江山的站城一體化業(yè)務(wù)營收同比下跌63%，占總營收比重首次跌破三成。

從辛杰的職業(yè)履歷看，可以說是與“軌道+物業(yè)”領(lǐng)域深度綁定，這也為其兼任雙職奠定了基礎(chǔ)。

公開資料顯示，辛杰早年深耕深圳國資系統(tǒng)，曾長期任職于深鐵集團(tuán)，從基層崗位逐步晉升至核心管理層，參與過深圳多條地鐵線路的規(guī)劃建設(shè)與站城一體化項(xiàng)目開發(fā)，對(duì)深鐵集團(tuán)“軌道+物業(yè)”的核心模式有著深刻理解與實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

與此同時(shí)，在萬科引入深鐵集團(tuán)作為第一大股東后，他曾以股東代表身份參與萬科戰(zhàn)略決策，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營邏輯與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。

不過，這位身兼深鐵集團(tuán)和萬科雙料董事長的掌舵者，正面臨著上任以來最棘手的平衡術(shù)：左手要給萬科“輸血”，右手卻看著自家“錢袋子”不斷縮水。

“救火隊(duì)長” 這半年

辛杰的“救火隊(duì)長”角色從2025年初就已啟幕。

1月27日，辛杰正式接任萬科董事會(huì)主席，緊接著2月5日，10位深圳國資背景高管空降萬科核心崗位，從戰(zhàn)投到財(cái)務(wù)、法務(wù)全面接管。

這場被業(yè)內(nèi)稱為“深鐵時(shí)代”的管理層大換血，背后是萬科2024年的巨虧困局和高債務(wù)壓力。

作為持股27.18%的第一大股東，深鐵集團(tuán)開始拿出真金白銀馳援萬科：截至8月5日累計(jì)已向萬科提供借款達(dá)243.69億元，其中今年8月新增的16.81億元借款，就已相當(dāng)于深鐵集團(tuán)上半年凈利潤虧損額的一半。

而反映到深鐵集團(tuán)的業(yè)績報(bào)表上，曾經(jīng)貢獻(xiàn)超五成營收的站城一體化業(yè)務(wù)，今年上半年僅入賬16.25億元。

要知道，這項(xiàng)業(yè)務(wù)過去可是深鐵集團(tuán)的“利潤奶?！保恐康禺a(chǎn)開發(fā)的高毛利，每年都能輕松填補(bǔ)地鐵運(yùn)營的虧損黑洞。

而如今該業(yè)務(wù)的營收占比開始不斷下滑，地鐵運(yùn)營的12.68億元成本缺口便無所遮掩，這也使得深鐵集團(tuán)的盈利壓力陡增。

深鐵集團(tuán)、萬科雙料董事長 辛杰 圖源：“深圳地鐵”微信公眾號(hào)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，為了讓“1+1>2”的承諾落地，辛杰團(tuán)隊(duì)下了不少功夫。

今年二季度以來，深鐵集團(tuán)與萬科在長租公寓領(lǐng)域率先牽手，“深鐵出地、萬科運(yùn)營”的合作模式已在深圳多個(gè)項(xiàng)目鋪開。

7月更是動(dòng)作頻頻，先是三方合作打造智慧物流中心，把地鐵車輛段的閑置空間盤活；緊接著又在深圳地鐵灣廈站搞起了機(jī)器人送貨試點(diǎn)，萬科研發(fā)的智能機(jī)器人利用地鐵非運(yùn)營時(shí)段給站內(nèi)便利店補(bǔ)貨。

這些創(chuàng)新聽起來很美，也充分體現(xiàn)了深鐵集團(tuán)與萬科的深度合作，但有個(gè)很實(shí)際的問題擺在眼前——

短期內(nèi)對(duì)深鐵集團(tuán)業(yè)績貢獻(xiàn)相對(duì)有限。

新難題剛剛開始

深鐵集團(tuán)自身的日子也并不好過。

站城一體化業(yè)務(wù)的下滑，本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)退潮的縮影。從2023年占比58.53%到2025年上半年僅剩22.3%，這項(xiàng)業(yè)務(wù)占比的下滑速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

每經(jīng)記者注意到，深鐵集團(tuán)還在堅(jiān)持TOD模式，計(jì)劃今年推出4300套房源，涵蓋人才房、商品房、公寓等，但這些項(xiàng)目能否順利去化仍是未知數(shù)。

此外，地鐵業(yè)務(wù)的資本開支也遠(yuǎn)比想象中大，目前在建的17條線路和西麗樞紐等重大工程，都需要持續(xù)的資金投入，這對(duì)本就虧損的深鐵集團(tuán)來說也是巨大壓力。

中誠信國際在評(píng)估報(bào)告中直言：“隨著公司承擔(dān)的基建投資持續(xù)高位發(fā)展，公司對(duì)外融資需求持續(xù)增加，債務(wù)規(guī)模增長較為迅速。同時(shí)公司在建及擬建項(xiàng)目量豐富，投資規(guī)模較大，未來面臨一定的資本支出壓力?！?/p>

另一方面，萬科的半年報(bào)同樣不容樂觀。

今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營收1053.2億元，同比下滑26.23%；凈虧損約119.5億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅8.7%，銷售金額691億元。

雖然通過存量盤活回籠了57.5億元資金，但相較于龐大的債務(wù)規(guī)模仍是杯水車薪。

所以相對(duì)來看，深鐵集團(tuán)注入的資金更像是“止痛藥”，能暫緩疼痛卻治不了根本。對(duì)于上述現(xiàn)狀，萬科管理層也曾坦言“風(fēng)險(xiǎn)正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時(shí)間換空間”。

對(duì)辛杰的管理團(tuán)隊(duì)來說，雖然承諾與萬科“融合發(fā)展”，但從當(dāng)下的業(yè)績情況看，深鐵集團(tuán)對(duì)萬科的支持更傾向于實(shí)打?qū)嵉默F(xiàn)金支持，萬科雖說也利用自身的運(yùn)營管理優(yōu)勢，如在長租公寓運(yùn)營、智慧物流中心打造、機(jī)器人送貨試點(diǎn)等方面為深鐵提供服務(wù)，但如前所述，短期內(nèi)對(duì)深鐵集團(tuán)的貢獻(xiàn)相對(duì)較小。

若對(duì)萬科的“輸血”變成常態(tài)，深鐵集團(tuán)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力難免受到侵蝕。

可以肯定的是，辛杰面臨的難題才剛剛開始。如何在保萬科和保深鐵集團(tuán)之間找到平衡點(diǎn)，如何讓“軌道+物業(yè)”的模式在行業(yè)寒冬中煥發(fā)新生，考驗(yàn)著這位雙料董事長的智慧和魄力。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

封面圖片來源：“深圳地鐵”微信公眾號(hào)