每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 白亞靜    

◎每經(jīng)記者 白亞靜

一年前，花樣年董事局主席潘軍將旗下物業(yè)管理公司彩生活分拆上市，不久市值反超母公司花樣年。資本市場(chǎng)給出高估值背后，正是其“零收費(fèi)”、重體驗(yàn)、社區(qū)O2O、輕資產(chǎn)等一系列特質(zhì)，讓一家傳統(tǒng)物業(yè)管理公司具備了互聯(lián)網(wǎng)基因。

彩生活向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的思路以及商業(yè)模式雖然已被資本市場(chǎng)認(rèn)可，但是如何落地、落地效果如何，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。

傳統(tǒng)業(yè)務(wù)占八成收益

彩生活的業(yè)務(wù)有三塊：傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)+工程服務(wù)+社區(qū)增值服務(wù)。其中，社區(qū)增值服務(wù)是未來盈利的核心，是其脫掉房地產(chǎn)外衣的重要支點(diǎn)，按照預(yù)期，該模塊未來應(yīng)占盈利來源的90%。

但2014年財(cái)報(bào)顯示，目前彩生活的主要盈利點(diǎn)仍在前兩塊。

一方面，前兩項(xiàng)業(yè)務(wù)在總收益中的占比居高不下，合計(jì)占到總收益的八成以上。截至2014年12月31日，彩生活物業(yè)管理服務(wù)的年度收益占總收益的60.7%，同比增加2%，工程服務(wù)年度收益的占比從22.1%增長(zhǎng)至22.5%。

另一方面，后者的收益增速落后于前兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。由于管理面積大規(guī)模擴(kuò)張，2014年彩生活傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的收益同比增加72.7%。而且，新增小區(qū)不完善的基建，也給其工程服務(wù)帶來了生意，工程服務(wù)收益同比增長(zhǎng)69.8%。與此形成對(duì)比的是，新增面積給社區(qū)增值服務(wù)帶來的收益增速并沒有那么快，僅為46.3%。在社區(qū)增值服務(wù)的收益中，公共空間租賃協(xié)助是大頭，占到了35%，軟件使用費(fèi)雖然有所提升，但并未超過前者。

增值業(yè)務(wù)用戶分布不均

今年初，彩生活CEO唐學(xué)斌表示，彩之云（彩生活的服務(wù)APP）用戶超過128萬(wàn)，活躍用戶超過50萬(wàn)，從用戶（免費(fèi)）到客戶（付費(fèi)）的轉(zhuǎn)化率為40%。這個(gè)轉(zhuǎn)化率高于一般的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

在彩之云內(nèi)部功能中，客戶的分布并不均勻。記者隨機(jī)走訪了彩生活位于深圳的幾個(gè)社區(qū),僅從抽樣樣本來看，繳存物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)的最多，在E維修上報(bào)修的次之，使用彩之云內(nèi)理財(cái)、購(gòu)物、租房等功能的并不多。

一名業(yè)主稱，“使用彩之云繳存物業(yè)費(fèi)確實(shí)方便多了，不過，我對(duì)它的海外直購(gòu)、超市等購(gòu)物頻道并沒有太大興趣，直接去一號(hào)店或者京東就可以了?！?/p>

對(duì)于彩之云提供的多套理財(cái)產(chǎn)品，另一名業(yè)主稱不了解，從未參與過。

明源云社區(qū)產(chǎn)品研究經(jīng)理唐亮稱，目前彩生活的APP是一個(gè)大而全的平臺(tái)，整合了衣食住行等諸多需求，對(duì)業(yè)主來說確實(shí)更方便了，但移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，做得好的都是單點(diǎn)極致。如果做一個(gè)大而全的平臺(tái)，則無法在單點(diǎn)上滿足客戶最高的需求，在競(jìng)爭(zhēng)時(shí)落后于細(xì)分領(lǐng)域的產(chǎn)品。而且，全部整合別人的產(chǎn)品，就失去了自己的特色，這意味著難以開發(fā)好的盈利模式。

唐亮稱，這種情況下，以直接盈利為目的，又要保證輕資產(chǎn)，彩生活只能落到賣各種各樣的產(chǎn)品這個(gè)點(diǎn)上，因此對(duì)業(yè)主的黏性不高。

賣服務(wù)還是賣產(chǎn)品？

實(shí)際上，由于萬(wàn)科、中海等旗下物業(yè)都拿出了分拆上市的計(jì)劃表，因此，留給彩生活鞏固“社區(qū)第一股”地位的時(shí)間并不多。

一位私募經(jīng)理表示，在當(dāng)前市場(chǎng)下，物業(yè)管理公司想要在二級(jí)市場(chǎng)獲得高估值，除了有機(jī)構(gòu)和資金推動(dòng)外，還必須保證報(bào)表上的輕資產(chǎn)，彩生活的上市就證明了市場(chǎng)認(rèn)可這種商業(yè)模式，如果貿(mào)然加大負(fù)債率，將影響彩生活的估值。他直言，彩生活需要在服務(wù)上下功夫。

唐學(xué)斌曾表示，彩之云將集成包含衣、食、住、行等各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)1公里微商圈。對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，彩生活所提出的“消滅最后一公里”這個(gè)賣點(diǎn)仍然存在。萬(wàn)科的布局，選擇突破的點(diǎn)正是社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老等。

但唐亮稱，問題的關(guān)鍵“不是賣東西，而是賣服務(wù)”，通過服務(wù)來盈利。

目前，彩生活的毛利率水平相當(dāng)高，徹底擺脫了物業(yè)公司的微利形象。2014年整體毛利率從61.6%上升18個(gè)百分點(diǎn)至79.6%。從財(cái)報(bào)可知，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)相當(dāng)大，增加22個(gè)百分點(diǎn)至80.4%，社區(qū)增值服務(wù)的貢獻(xiàn)亦不小，毛利率達(dá)到98.9%，增幅為47.2%。

但香港粵海證券投資銀行董事黃立沖稱，高毛利率的背后，彩生活在擴(kuò)張時(shí)，往往會(huì)簽訂盈利協(xié)議，這并不利于傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)提高質(zhì)量。